‘Tržište je živnulo, ali upita za kupnju otoka nema‘: pričali smo s agentima za nekretnine, evo koliko koštaju otočići u šibenskom arhipelagu

Nakon zatišja uzrokovanog pandemijom korone, oživjelo je hrvatsko tržište nekretnina, s tim da povećanom interesu za kupnju pridonosi i posljednjih mjeseci rastuća inflacija.

Kazao nam je to Darko Radelja iz agencije “Broker”, naglašavajući da ljudi ulaganjem u nekretnine nastoje sačuvati vrijednost svojeg novca, ali i da povećani interes ne obuhvaća otoke, inače sastavni dio ponude ne samo ove agencije.

”Broker” ovoga trenutka oglašava prodaju četiri otoka, od toga čak tri u kornatskom arhipelagu. Različite su površine i cijene, s tim da valja napomenuti da na većini otoka i otočića nije utvrđena granica pomorskog dobra, koje uopće ne može biti predmet prodaje. Potencijalni su kupci, međutim, upoznati s tim i računaju na kupnju isključivo površine izvan pomorskog dobra.

U ponudi su, dakle, otok površine 200.000 kvadrata, koji se prodaje po cijeni od 16 eura za kvadrat (tri milijuna i 200 tisuća eura), a onaj od 450.000 kvadrata za 11 eura po kvadratu, što je oko pet milijuna eura. Najmanjem među njima od 36.000 kvadrata cijena je najviša, 70 eura po kvadratu, što je dva i pol milijuna eura. Cijene otkrivaju da se radi o poljoprivrednom zemljištu, a to je i razlog izrazito rijetke prodaje otoka.

Problem sa zakonom

– Oglasili smo četiri otoka, mada ih je više u prodaji, ali ima vlasnika koji ne žele oglašavanje kako ne bi skrenuli pozornost na prodaju i izložili se komentarima. Kad dođe ozbiljan kupac, onda mu prezentiramo i taj dio ponude – kazao nam je Radelja, koji uzrok slaboj prodaji vidi u već poznatoj činjenici da je većina otoka obuhvaćena Zakonom o zaštiti malih otoka, a to će reći zabrani bilo kakve novogradnje.

– U obzir dolazi samo rekonstrukcija ili renovacija postojećih objekata, a takvih je malo. I tada su u pitanju veći otoci površine 50 hektara na kojima su po dva-tri objekta, ali cijena im je od pet milijuna eura pa naviše. Kad tome dodate investiciju u krajnji proizvod, dođete do iznosa od 10 do 15 milijuna eura.

Što se tiče Kornata, da bilo koji od njih ima nekakav postojeći objekt, cijena bi bila deset do petnaest puta viša, bez obzira na to što se radi o poljoprivrednom zemljištu – dodaje naš sugovornik, podsjećajući i na Zakon o zaštićenom obalnom području (ZOP), koje iznosi tisuću metara od mora.

– Na malim površinama to znači da ste tom izmjerom već na drugom kraju otoka pa proizlazi da je cijeli zaštićen – kaže Radelja, vraćajući se na troškove:

– Na gotovo svim malim otocima otežan je pristup; za uređenje mula, kako biste privezali brod, treba vam koncesija, nemaju struju ni vodu, što isto tako otežava odluku investitora za kupnju.

Promjenu zakonske regulative u tom pogledu ne očekuje jer bi, kaže, za sobom povukla promjenu za cijeli obalni pojas, među ostalim, za velike otoke poput Hvara, i otvorila pitanja zašto se i na tim otocima ne bi moglo graditi uz more.

Prva prodaja

Prodaja otoka i dalje će biti sastavni dio ponude “Brokera”, iz poštovanja prema klijentima koji se žele oglašavati, veli naš sugovornik, te zbog činjenice da upita za kupnju otoka unatoč svemu – ima. Istina je da nakon upoznavanja s uvjetima (ne)gradnje odustaju i odlaze. U Grčku, “jer su oni to jednostavnije riješili”, kako je Radelji rekao jedan od njih.

Na potrebu izmjene zakonske regulative upozorava Jasminka Biliškov iz “Biliškov nekretnina”, koje su 2003. godine posredovale u prvoj prodaji otočića u Hrvatskoj smještenog u šibenskom arhipelagu. Kupac je bila jedna hrvatska tvrtka.

Biliškov, inače i dopredsjednica Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori, navodi pritom kao dobar model upravo onaj iz Grčke.

– Više od 80 posto malih otoka u vlasništvu je države – podsjeća naša sugovornica – i po modelu Grčke moglo bi ih se davati u koncesiju na 50 ili 99 godina i ubirati dobar prihod. Uz to bi trebalo promijeniti prostorne planove koji bi dopuštali gradnju po principu “jedan otočić – jedna kuća”, prizemnica u mediteranskom stilu, s mediteranskom vegetacijom. Otoke treba oplemeniti – stajalište je naše sugovornice.

Boris Kovačev/Cropix

Otok Ceja

U ponudi “Biliškov nekretnina” također je nekoliko otoka, među ostalima Mali Kosmač u Splitsko-dalmatinskoj županiji, površine 5000 kvadrata, za koji vlasnik sada već traži milijun eura. U prodaji je inače od 2016. godine. Zainteresirani kupci dolaze i prolaze, pa u nemogućnosti gradnje redovito odustaju.

Jedan otok u ponudi izdvaja se visokom cijenom od 20.400.000 eura. Budući da je riječ o površini od 102.000 kvadrata, proizlazi da je cijena (poljoprivrednog) zemljišta 200 eura po kvadratu. Prednost otoka Ceja u Medulinskom zaljevu, o kojemu je riječ, jest ugostiteljski obrt od 300 kvadrata i stara kuća od 40 kvadrata. Kupca za sada nema, a razlog je, po svemu sudeći, upravo cijena.

Prema iskustvu “Biliškov nekretnina”, cijena je potvrđeno razlog što do sada nije prodan otok na dubrovačkom području, s velikom starom obiteljskom kućom.

– Interesenata je bilo, i to ozbiljnih, dubokog džepa, otok im se svidio, ali su rekli da je cijena od 25 milijuna eura previsoka – kazala nam je Jasminka Biliškov, navodeći da je, po njezinim saznanjima, u Hrvatskoj do sada prodano ukupno desetak otoka.

Dodajmo da prema podacima Ministarstva regionalnog razvoja i fondova Europske unije, Hrvatska ima 1244 prirodne tvorbe, od kojih su 78 otoci, 524 otočići i 642 hridi i grebeni. Naseljeno je 49 otoka.